LTV (Z Ang. Loan To Value)

LTV – co to jest?

LTV (z ang. Loan To Value) to stosunek kwoty kredytu do wartości jego zabezpieczenia, ustanowionego najczęściej w formie wpisu do księgi wieczystej nieruchomości. Stosunek ten w przypadku kredytów hipotecznych oznacza po prostu relację między wartością kredytu a wartością nieruchomości, na której ustanowiona jest hipoteka.

Dlaczego wskaźnik LTV jest ważny? Przede wszystkim to narzędzie służące bankom do oceny ryzyka związanego z przyznaniem kredytu. Ma ono znaczenie zwłaszcza w kontekście zobowiązań długoterminowych, takich jak kredyty hipoteczne. 

Jak obliczyć wskaźnik LTV?

Istotnymi czynnikami w kontekście poziomu LTV są wartość nieruchomości oraz kwota kredytu. Wskaźnik LTV jest  wyrażany w procentach i wyliczany zgodnie z następującym wzorem:

LTV = (wartość kredytu * 100%) / (wartość zabezpieczenia)

Dla przykładu, gdy zaciągamy kredyt na kwotę 300 000 zł, a wartość nieruchomości wynosi 400 000 zł, to LTV jest równe 75%. Każdy bank prowadzi swoją indywidualną politykę ryzyka, od której zależy to, jaki maksymalnie poziom wskaźnika LTV jest w stanie zaakceptować.

Co wpływa na poziom LTV?

W okresie kredytowania współczynnik LTV zazwyczaj ulega zmianom. O ile odsetki i kredyt są spłacane na czas, kwota kredytu pozostała do spłaty zmniejsza się. Z kolei wartość zabezpieczenia może zarówno rosnąć, jak i spadać. W przypadku kredytów walutowych dochodzi do tego jeszcze ryzyko kursowe. Przy obniżce wartości zabezpieczenia (np. załamanie rynku nieruchomości) i/lub spadku wartości waluty krajowej w stosunku do wartości obcej waluty kredytowania może dojść do sytuacji, gdy wartość zabezpieczenia będzie niższa od kwoty kredytu. Wówczas współczynnik LTV osiąga wartości większe niż 100%.

Jaki może być maksymalny poziom wskaźnika LTV?

Wskaźnik LTV oznacza poziom ryzyka związanego z udzieleniem kredytu o konkretnej wartości. Banki muszą jednak brać pod uwagę zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego, która określa maksymalną kwotę kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia. Taki limit określany jest indywidualnie, dla każdej z instytucji udzielających kredyty. Obecnie maksymalny poziom LTV oscyluje w okolicach 80-90%, choć jeszcze kilka lat temu mógł on osiągnąć nawet 100%.

Wskaźnik LTV – czy wpływa na koszty kredytu? 

Znaczenie wskaźnika LTV w kontekście udzielanego kredytu jest istotne. Pomaga on określić ryzyko, które z kolei przekłada się na koszty związane ze spłatą finansowania. Udzielając kredyt z wysokim LTV, bank chce zrekompensować sobie podjęte ryzyko. Skutkiem będzie wzrost marży, która z kolei przekłada się na ostateczne koszty poniesione przez klienta.

Wskaźnik LTV działa tak samo także w drugą stronę. Im jest korzystniejszy, tym niższą marżę oferuje bank. Poziom LTV można obniżyć, proponując m.in. wysoką kwotę wkładu własnego.